1) Το προτεινόμενο υπόδειγμα για την επιβολή κατάσχεσης κατά ΚΕΔΕ (πατήστε εδώ για να το κατεβάσετε) αφορά κατασχέσεις που θα επιβληθούν με  παραγγελία που έχει εκδοθεί πριν από την ψήφιση του Ν. 4978/2022. Η παραγγελία που έχει εκδοθεί αναφέρει άρθρα του «καταργηθέντος» ν.δ. 356/1974 και κατά συνέπεια θα πρέπει στο σώμα της έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης να γίνεται μνεία της αντικατάστασής του από τον  Ν. 4978/2022 σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις των άρθρων 84 και 85.

Στην περίπτωση που ενεργείται κατάσχεση με παραγγελία που έχει εκδοθεί μετά την εφαρμογή του Ν. 4978/2022 θα πρέπει να αφαιρεθούν από το υπόδειγμα  οι αναφορές στο ν.δ. 356/1974.

2) Καταργείται η σύνταξη  της κατ΄ άρθρο 39 του ν.δ. 356/1974  Πράξης Χρεών με την οποία ο Προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ.  προέβαινε στην βεβαίωση των οφειλόμενων ποσών  όπως αυτά αναφέρονταν στην παραγγελία κατάσχεσης και με την οποία όριζε μεσεγγυούχο,  τιμή της πρώτης προσφοράς του ακινήτου και έδινε την παραγγελία προς τον Δικαστικό Επιμελητή  για επίδοση προς τον Υποθηκοφύλακα / Προϊστάμενο του Κτηματολογίου του αντιγράφου της έκθεσης κατάσχεσης.

3) Νέο άρθρο για την επιβολή κατάσχεσης ακινήτου είναι το άρθρο  39   του Ν. 4978/2022 σε αντικατάσταση του άρθρου 36 του ν.δ. 356/1974. Στο άρθρο αυτό αναφέρεται ο τρόπος διενέργειας της κατάσχεσης, το περιεχόμενο της έκθεσης κατάσχεσης, η αξία του ακινήτου,   ο τρόπος εκτίμησης του ακινήτου και η τιμή πρώτης προσφοράς.

Στην αιτιολογική έκθεση  του νέου Κώδικα για το άρθρο 39 αναφέρονται  τα εξής :

Αρθρο 39

«Με την παρ. 5 της κωδικοποιητικής διάταξης ενσωματώνεται η παρ. 1 του άρθρου 78 του ν. 4472/2017 (Α’ 74), με την οποία προστέθηκαν στο άρθρο 36 του ν.δ. 356/1974 νέες παρ. 6 και 7 και ορίστηκε, μεταξύ άλλων, ότι για τις κατασχέσεις που επιβάλλονται μετά την έκδοση της απόφασης της παρ. 7 εφαρμόζονται οι διατάξεις του τρίτου
εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 993 του Κ.Πολ.Δ. σύμφωνα με το οποίο: «Για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης.».
Σημειώνεται ότι ισχύει η υπό στοιχεία ΠΟΛ. 1011/18.1.2018 (Β’ 63) κοινή απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών και του Διοικητή της ΑΑΔΕ, κατά την οποία στις εκθέσεις κατάσχεσης εφαρμόζεται, ήδη, η εμπορική αξία των ακινήτων.

Με την παρ. 6 του εν λόγω κωδικοποιητικού άρθρου μεταφέρεται και κωδικοποιείται η υφιστάμενη διάταξη της παρ. 7 του υφιστάμενου άρθρου 39 του ν.δ. 356/1974, λόγω της συνάφειάς της, στην οποία ορίζεται ότι για την τιμή πρώτης προσφοράς εφαρμόζεται το τελευταίο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 995 του Κ.Πολ.Δ.»

Επίσης στο άρθρο 84 (μεταβατικές διατάξεις) του Ν. 4978/2022 αναφέρονται τα εξής :

Άρθρο 84

«..5. Για προγράμματα πλειστηριασμού που εκδίδονται μετά από κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης της παρ.
5 του άρθρου 39 του παρόντος Κώδικα, η τιμή πρώτης προσφοράς επαναπροσδιορίζεται και ορίζεται στην  εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή καθορίζεται κατ’ αναλογική εφαρμογή της παρ. 5 του ανωτέρω άρθρου.»

Κατά  συνέπεια  :

Α)  για την τιμή εκτίμησης του κατασχεθέντος ακινήτου  λαμβάνουμε υπόψιν την παρ. 5 του άρθρου 39 του Ν. 4978/2022, την παρ. 2 του άρθρου 993 του ΚΠολΔ και την ΠΟΛ 1011/2018 και  

Β) ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζουμε την εμπορική αξία του ακινήτου όπως την  έχουμε ορίσει  στην έκθεση κατάσχεσης  δηλ. είτε λαμβάνοντας υπόψιν την έκθεση εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή στην περίπτωση που η βασική οφειλή είναι άνω των 250.000 ευρώ είτε λαμβάνοντας υπόψιν την εκτίμησή των ιδίων στην περίπτωση που η βασική οφειλή είναι κάτω των 250.000 ευρώ. Στην περίπτωση δε αυτή (εκτίμηση στην κατάσχεση χωρίς έκθεση από πιστοποιημένο εκτιμητή) εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 84 του Ν. 4978/2022  δηλαδή η τιμή πρώτης προφοράς επαναπροσδιορίζεται  υποχρεωτικά και ανεξαρτήτως ορίου οφειλής από πιστοποιημένο εκτιμητή, μετά από διορισμό του από τον προϊστάμενο της αρμόδιας για την επιδίωξη της είσπραξης της οφειλής υπηρεσίας κατά την έκδοση του προγράμματος πλειστηριασμού.

Σημείωση :

Το ανωτέρω υπόδειγμα, καθώς και οι επισημάνσεις απηχούν τις απόψεις της ομάδας εργασίας της ΠΡΟ.ΣΥ.Δ.Ε. για τον ΚΕΔΕ και αναρτώνται με κάθε επιφύλαξη. Σε περίπτωση  έκδοσης ερμηνευτικής εγκυκλίου  από την ΑΑΔΕ και εφόσον με αυτή επέρχονται διαφοροποιήσεις ή διαφορετικές προσεγγίσεις ως προς τις ερμηνείες  του Ν. 4978/2022, θα διαμορφωθεί άμεσα, σύμφωνα με αυτές,  το υπόδειγμα της κατασχετήριας έκθεσης ακινήτου.

Για την ομάδα εργασίας ΚΕΔΕ της ΠΡΟ.ΣΥ.Δ.Ε.

Ελένη Καπότου